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深圳控股轉讓旗下四家公司 持續退出三四線城市

來源:第一財經2017年05月25日 19:48

有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。

當日前不久超過400家房地產開發企業在嘉興爭奪8宗土地之際,也有開發商開始拋售其位于三四線城市的項目。

深圳控股(00604.HK)在4月24日在深圳聯合產權交易所啟動公開掛牌出售程序,轉讓旗下四家地產公司即三水地產、三水投資、三水酒店及鵬基資產管理公司。該四個項目公司最終被恒大集團(03333.HK)以總價54.2億元接盤。

獲利比肩去年利潤

資料顯示,深圳控股旗下之三水地產、三水投資、三水酒店共同持有位于佛山三水區的項目。項目規劃用地為低密度居住用地及商服用地,截止至3月31日,還有超千畝土地未開發,建好未售出的別墅為139套。三水三家項目公司權益總掛牌底價為28.15億元,其中股權約為2.99億元,債權為25.17億元。

鵬基資產通過全資子公司持有江蘇泰州市周山河新城的上林苑項目,規劃為商住用地,該項目部分已經開發出售,但項目有建好在售、在建已經未開發的土地。鵬基資產權益掛牌底價為26.04億元,其中股權約為11.41億元,債權為14.63億元。

總體而言,本次交易總代價為54.2億元。深圳控股預計,出售事項實現29.12億港元稅后凈收益,所得款項作將作一般企業用途。

據深圳控股2016年報,公司股東應占純利為31.7億港元,同比上升10.5%。如剔除該公司所屬投資物業的公允值變動、廉價收購利得、訴訟撥備及對三四線土地項目的撥備的凈影響,公司凈利潤則為26.15億港元,同比上漲21.1%。

也就是說,深圳控股通過此次交易獲得的凈收益接近去年全年所有業務的凈利潤。深圳控股表示,出售交易符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略,并可實現出售收益,對公司的財務狀況產生積極正面影響。

易居房地產研究院總監嚴躍進對第一財經表示,“并購有明顯的優勢。一是,并購本身有稅收減免的優勢,比如說遞延納稅、契稅減免等;二是并購貸的審查不嚴,而當前直接土地招拍掛市場方面的成本高,對自有資金的審核嚴。”

聚焦深圳大本營

此番股權轉讓除了對深圳控股短期業績表現的正面影響立竿見影,更重要的是也體現了該公司的戰略布局的連貫性。

根據公開資料,深圳控股從2013年開始,已在推進對三四線城市項目的處置。2013年,深圳控股就與佛山市三水區政府達成協議,退出云東海項目。此后,深圳控股持續撤退,到了2016年,對三四線城市項目的處置更成為了公司的重點工作。

2016年報顯示,在1月,深圳控股與河源市政府達成協議,退還62萬平方米的土地;6月,其又退還泰州商住用地,退地價格是1.16億元,年報指出公司將繼續推進泰州、三水、馬鞍山等項目的處置工作。

深圳控股資本運營部總經理朱國強此前告訴第一財經,未來將聚焦深圳大本營以及東莞、惠州等環深圳區域。

在深圳,深圳控股正在推進與深圳廣電、巴士集團、報業集團等國企的合作,深圳控股管理層在3月召開的業績發布會上透露,目前已簽署了相關戰略合作協議。
退出三四線城市的開發、聚焦公司總部所在地深圳,并憑借國企優勢與深圳多個國企開展合作獲取開發用地,避開資金消耗極大的土地招拍掛市場,這是深圳市屬國有房企深圳控股的規模增長之路。

深圳控股董事會主席呂華認為,“雖然目前一二線城市調控力度大,而三四線則出現回暖,但三四線城市的回暖主要受政策因素推動,三四線城市的人口、財富及經濟因素難以支持該等地區的房地產持續回暖,但以后政策因素淡化后,購買行為將重回一、二線城市。”

從客觀條件來看,三四線市場在過去半年時間內的繁榮為深圳控股的撤退提供較好的市場機會。據5月12日公告,深圳控股表示,在去庫存政策的影響下,公司三四線項目銷售回暖。4月,深圳控股主要合同銷售來自馬鞍山深業華府及常州深業華府項目。今年1-4月,公司總銷售額為76.3億元,同比下降8.7%,總銷售面積為33萬平方米,同比下降11.5%。

但是,退出三四線城市是個持續性動作,綜合過往公告來看,在4月貢獻收入的馬鞍山項目極有可能成為深圳控股下一個處置對象。

不過值得提及的是,過去半年時間內,三四線城市去庫存的狀態較為理想。國家統計局發布的4月份房價數據顯示,新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市幾乎被三線城市包攬,分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關。

深圳控股此刻退出三四線城市是否處于理想的時間節點?在2010年主要針對一二線城市的房地產調控中,同樣出現過房企把資源向三四線城市傾斜的現象。多家房企的新增土地多數來自三四線城市,但兩至三年后,結轉收入時發現來自三四線城市的項目把公司整體利率拉低,隨后調整結構回歸一二線。

恒大作出的動作是通過收購介入。易居房地產研究院總監嚴躍進對第一財經表示,“并購有明顯的優勢。一是,并購本身有稅收減免的優勢,比如說遞延納稅、契稅減免等;二是并購貸的審查不嚴,而當前直接土地招拍掛市場方面的成本高,對自有資金的審核嚴。”

在2010年主要針對一二線城市的房地產調控中,同樣出現過房企把資源向三四線城市傾斜的現象。多家房企的新增土地多數來自三四線城市,但兩至三年后,結轉收入時發現來自三四線城市的項目把公司整體利率拉低,隨后調整結構回歸一二線。

房企此番趕赴三四線城市的正確性,或者說深圳控股退出三四線城市的正確性將取決三四線城市火熱的持續時長。調控政策會給房企業績帶來另一個物理空間的高潮,還是過往經驗的無意義重復,仍待時間驗證。

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編輯:大晉科技

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